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武当山旅游经济区发展旅游地产的优势、问题及对策

时间:2014-10-20 来源:知识经济 作者:谭雷珍;林芳芳;柯胜林 本文字数:4194字
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  一、引言

  旅游地产的概念: 旅游地产是指依托周边丰富的旅游资源而开发的,以旅游度假为目的的房地产开发与营销模式。武当山经济特区旅游地产的发展与武当山周边丰富的旅游资游资源有着密切联系,它依托于武当山这个着名景区,采用了旅游地产这种新型的开发模式,以此推动区域经济的发展。但武当山特区旅游地产的开发程度较低,模式尚未成型,限制了旅游产业的转型升级。

  二、武当山太极湖生态文化旅游区发展旅游地产的背景

  1. 国内旅游业发展背景

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  根据数据统计分析,近年来,国内旅游业一直保持平稳较快增长的发展趋势,特别是近十年来,国内旅游游客数量平均每年增长 12. 93%,国内旅游收入也达到年均增长 21. 6%,增长十分强劲。然而,尽管国内旅游发展势头良好并且前景广阔,国内旅游业发展仍存在许多问题,目前我国旅游业仍处于低消费、低水平、旅游组织化偏低的阶段,人均旅游花费仍然较低,且增长相对较慢,旅游市场良莠不齐,旅游发展模式有待改进创新。

  2. 武当山旅游经济特区旅游背景

  武当山是着名的道教圣地,以其独特的人文风光和自然景观闻名世界。在经历了一系列的体制改革之后,最终成长为今天的拥有正县级管理权限的武当山旅游经济特区。2003 年以后,武当山的旅游业发展更是节节攀升,旅游产业初具规模,形成了包括游览观光、宾馆饭店、旅行社、交通线路、旅游产品和休闲娱乐等在内的旅游产业链。为促进景区进一步发展,特区政府正在保护武当山旅游资源,增强可持续发展能力,提高交通可进入性,推动旅游产品的升级换代等方面加强建设。

  3. 南水北调中线工程为太极湖旅游地产开发带来机遇

  南水北调中线工程一定程度上给库区的农业发展、库区企业和库区经济造成了损失,但同时也为库区带来了许多新的发展机遇。中线工程的投资促进了当地的经济发展,在无形中提升了丹江口水库的知名度,为招商引资提供了有利的条件,广泛的影响着当地的旅游业。基础设施将得到进一步完善,也将促进当地旅游资源的开发和推广。这些为当地经济发展尤其是旅游业发展提供了新的机遇。

  三、武当山旅游经济特区发展旅游地产的优势

  1. 依托武当山得天独厚的历史人文资源和自然资源

  武当山的旅游资源主要体现在“山、水、道”上。前两者体现了大武当独特的自然景观。“山”指武当山,武当山在明朝被尊称为“太岳”,位居五岳之上,位列全国四大道教名山之首,被誉为“亘古无双胜境,天下第一仙山”。“水”指的亚洲第一大人工湖———丹江口水库,也被称为“太极湖”,南水北调中线工程的知名度以及多方位的旅游功能建设使其成为特色的景点景区。而“道”主要体现了武当山悠久的历史和深厚的文化积淀。在建筑上,武当山道教建筑群保存完整,体现了高超的建筑技艺和深远的古代道教文化,被评为“世界文化遗产”。在武术体系上,由张三丰创立的武当武术,以太极拳、武当太乙五行拳、形意拳、八卦掌、太极剑为主体,体现了道家注重养生保健和道法自然的观念。在音乐、历史文化遗存和民俗文化等方面,也体现了浓郁的道教思想。可见道家思想文化与武当山有着不可分离的密切联系,对武当山的影响深远而持久。武当山的历史人文资源和自然资源促成了现在武当山旅游“大山、大水、大人文”的旅游模式,是武当山旅游发展的重要支撑,也成为特区发展旅游地产的有力依托。

  2. 武当山旅游经济特区基础设施建设日趋完善

  特区的基础设施建设是特区发展所依赖的“生命线”。近年来,武当山特区政府把加强特区基础设施建设和旅游配套设施建设作为工作的重点,大力提升特区的硬件设施。在外部交通方面,逐步拓展公路、高速、铁路、动车、飞机等交通方式,为游客提供多种选择,满足不同游客的需求。特区内也加快旅游了各种道路、公路、桥坝建设、旅游码头建设,各景区之间的索道、游步道建设,景区公交车队和城区公交车队,大型生态停车场等等,极大的改善了武当山特区的交通条件,有力的支撑起了武当山旅游业发展的客流运输骨架,为特区旅游业发展奠定了良好的基础。

  在服务配套设施建设上,积极引进太极湖集团投资 200 亿元来开发太极湖生态文化旅游区,进一步改善城区的结构布局。同时建设了太极湖新区和生态文化旅游区,建成了众晶太极湖国际大酒店、武当山旅游发展中心、武当国际武术交流中心、太极剧场、善水街、武当山旅游码头等服务配套设施,提升了特区接待能力、旅游住宿能力,满足了游客旅游购物、休闲娱乐及其他消费需求,旅游内容得到了极大丰富。

  3. 旅游地产发展潜力大

  随着近年来武当山的旅游经济迅速发展,武当山的房地产业也飞速发展。各类旅游住宅,景区商铺价格不断攀升,各投资者络绎不绝,旅游地产发展上升空间巨大。随着人们生活水平和收入水平的提高以及中国老龄化进程加快,人们对居住环境的要求也越来越高。武当山人文环境和谐,自然环境优越,道文化气息浓厚,适合修身养性,依托于这种稀缺的、不可复制的、公众所追捧的旅游景区进行开发的地产,经营价值高,升值空间大。

  4. 发展旅游地产符合当地的发展需要

  随着经济的发展,人们的生活水平不断提高,消费方式逐步向享受型消费过度,旅游消费意识也不断提高,旅游消费消费群体扩大,对旅游的需求增大。武当山特区正处于经济快速增长、旅游业突破性发展、城镇化快速发展的新时期,旅游经济渐渐成为当地支柱产业,但是也面临着区域经济转型,产业结构调整升级的压力。

  旅游地产的开发符合武当山特区的旅游发展需要,对提升武当山旅游品牌和旅游功能配套服务设施有很大促进作用,有利于促进从观光旅游到度假休闲旅游的产业结构调整。发展旅游地产,让正在寻找发展之路的武当山旅游经济特区看到了黎明的曙光。

  四、武当山旅游地产开发中存在的难题

  1. 投资风险较大

  但凡是项目投资都存在一定风险,而旅游地产受地区经济发展和旅游业发展影响大,其蕴涵的投资风险较传统的房地产业和旅游业更大,投资需要考虑的因素也更多。在前期区位选择和资金投入、后期成本回收和项目运营等方面存在较大风险。并且各方利益的分配问题难以解决,项目启动速度慢和建设开发周期漫长更增加其收益回报的不确定性。

  2. 融资困难

  资金瓶颈问题是项目开发不可避免的问题,武当山太极湖开发项目前期对资金需求量大,资金占有量大,企业融资成为旅游地产发展过程中的重点。由于中国的银行信贷资金体系随地区经济发展差异而造成资金分布不平衡,在大城市或沿海地区资金供应充沛,而武当山地处秦巴山区,地区经济较为落后,各大银行的投资相对较少。武当山发展旅游地产发展缺乏顺畅的融资渠道和宽松的融资环境,这无疑为武当山项目融资造成极大困难,后期的项目开发面临较大的资金缺口,资金面临着较大的不确定性。

  3. 品牌知名度有限

  虽然武当山作为国家重点风景名胜区,拥有国家 5A 旅游景区的金字招牌,由于受地理位置限制,对外联系较少、宣传范围相对较小且方式较为落后,使得武当山的旅游不能很好地融入信息化的大潮流中去。国际国内知名度不够高、影响力不够大,区域旅游宣传未形成共同体,政府宣传力度较弱。武当山特区的旅游发展对武当山依赖过大,游客主要集中在山上活动,并且还停留在爬山、看庙的观光层面,山上和山下衔接不够,无法带动周边地区的旅游发展。对文化内涵的深层挖掘和创新还不够,还未形成在国内外具有影响力的品牌文化和产品。

  4. 同质化竞争激烈

  同性质旅游实体竞争较激烈,和一线二线城市的其他景点相比,给武当山太极湖地区带来了较大的压力。旅游的市场有限,发展受到一定的限制。要想摆脱“白天逛庙,晚上睡觉”式的旅游模式,还需创新旅游地产的开发模式,增添公共娱乐设施等。对旅游地产品质和开发商实力带来更多考验,也给武当山太极湖地区带来了较大的压力。

  五、现存问题对的解决措施

  1. 政府决策管理和加强把关

  政府需要对武当山太极湖生态文化旅游区的旅游地产发展制定科学而长远的规划,在保护和开发之间寻求平衡点。通过政策和相关法律法规的出台合理开发资源,使投资项目开发既符合当地总体规划,又体现自然人文资源。通过政府统筹和支持、投资商规划和实施,对旅游资源开发、景区开发和房产开发进行有机整合,才能迎来政府和投资商紧密合作、共同促进的“双赢”局面。

  在投资商把关上,应选择有主见规划、有操作经验、经济实力强的投资商,拒绝在规划上急功近利、图短期利益、项目粗制滥造、缺乏长远目光的地产开发项目,也要密切关注市场动态和需求,防止无节制开发导致的地产“空房”等资源浪费现象。注重前期项目开发考察、中期项目资金支持、后期项目的市场推广运作,协调好政企关系,形成“企业主导,市场调节,政府服务,社会参与”的旅游地产发展路线。

  2. 多种方式融资

  企业除了最常规的融资办法,如银行贷款、发行债券、股票融资等多种方式。还可以采取与合作方(华侨城,万科,恒大地产,保利地产等旅游地产开发企业) 合作开发,共同承担资金的投入开发风险和压力; 也可以以高标准、高要求规划各硬件设施,建成之后与相应的经营商谈,如酒店方面,可与一些知名旅游酒店(文华东方酒店,洲际酒店、开元酒店,北京首都旅游酒店等) 合作,以出售物业经营权的方式直接将经营权移交于经营公司予以经营,以此来快速回收资金以降低开发投资风险。

  3. 强化品牌营销宣传

  面向国际国内营销,借助各项武术赛事研讨活动、电视网络媒体,全方位,宽领域,多层次开展营销宣传活动。武当山特区的发展仅仅依托于本地市场是远远不够的,迅速融入全球化、信息化的世界才是明智的选择,与国际接轨,与时代并轨,开辟海外市场。

  积极参与国家的各项交流活动,例如在法国和俄罗斯的“中国年”上派出武当太极功夫艺术团跟随国家文化部演出,向世界展示武当功夫,宣传武当文化。

  4. 特色化发展

  开发商需要依靠武当山独特的区位环境和市场需求进行探索,从而制定出完整科学的项目规划。在项目设计开发上,需要结合当地特色的民俗文化、人文特色,投入当地文化元素,特别是道教文化元素,发展特色的异地旅游体验,以最佳的融合方式将它们融入旅游地产中。同时考虑不同消费人群的消费心理,以及不同旅游类型的消费方式,开发针对性的旅游项目和旅游产品,增强项目的灵活性和多元性。

  参考文献:

  [1]程绍文,徐樵利. 我国旅游房地产市场的建立与规范[J]. 武汉科技大学学报,2003(2).
  [2]陈怡宁,赵瑜. 世界分时度假业的发展及启示[J]. 北京第二外国语学院学报,2005(1).
  [3]谭白英,陈月亮. 旅游饭店业拓展新领域[J]. 商业研究,2002(5).
  [4]刘苏. 旅游地产———2004 投资新热点[J]. 企业导报,2004(3).

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